BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

M.1.01- 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 4. maddesi hükmüyle, 3030 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 8. maddesi gereği hazırlanan bu yönetmelik Büyükşehir Belediye sınırları ve belediyenin mücavir alanı sınırları içindeki imar planı bulunan alanlarda uygulanır.

M.1.02- Bu Yönetmelik Büyükşehir Belediye Meclisinin tasdiki ve mahalli gazetelerden birinde tasdikinin duyurulmasından itibaren yürürlüğe girer.

M.1.03- Bu Yönetmelikte yazılı hükümler imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.

Ancak imar planlarında, farklı kullanış alanlarında, kullanış biçimini yönlendiren (ölçüleri verilmemiş) kitle ve benzeri ifade şematik şekilleri imar planı kayıtlarından sayılmazlar. Mevcut yapılaşma nazarı dikkate alınır.

M.1.04- İmar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte yer almamış hususlarda gereksinime ve çevrenin karakterine göre uygulanacak şekli takdire, Belediye İmar Müdürlükleri yetkilidir.

İhtilafı halinde Büyükşehir Belediye Başkanı yetkilidir.

M.1.05- Projeleri, Bayındırlık ve İskan veya Milli Savunma Bakanlıklarınca hazırlanacak ve onaylanacak yapılara ait projelerin belediyece incelenmesi sırasında yönetmeliğin 3. bölümünde belirtilen ölçü ve hükümlere bağlı kalınması mecburiyeti yoktur.

Umumi binaların yalnız ayrık nizamda olanları ile, sanayi bölgesindeki tesisler, bu yönetmeliğin bina derinlik ve yükseklikleri hakkındaki kayıtlarına ve yönetmelikte bu gibi binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi değildir.

Ancak bu maddenin tatbikinde tereddüde düşülmesi halinde 1.04 maddesi uygulanır.

M.1.06- Ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılar imar planı ile kanun ve yönetmelik esaslarına uygun hale getirilmedikçe bunların tamir, tadil ve ilavelerine izin verilmez.

Ancak, bir yapıdaki bağımsız bölümlerden herhangi birinin veya müşterek mahallerin imar kanunu, imar planı veya yönetmelik hükümlerine aykırı olması bunlara aykırı olmayan diğer bağımsız bölümlerin tamir, tadil veya ilave işlemlerini durdurmaz

Ayrıca imar mevzuatına aykırı yapıların bulunduğu parsel içinde, imar mevzuatına uygun olarak yapılmış diğer yapılar mevcut ise bunların tamir, tadil ve ilavelerine veya yeniden yapılması mümkün olan yapılara müsaade edilir.

M.1.07- Belediyeye ait yerler üzerinde (otobüs durağı, büfe, çayhane, WC..,trafo ve benzerleri gibi) belediye hizmetlerinin götürülebilmesi için lüzumlu tesislerin inşaatına ancak, Planlama Müdürlüğü'nce mahsur görülmeyen hal ve şekillerde ve o yerin karakterini muhafaza etmek sureti ile izin verilir.


İKİNCİ BÖLÜM

Tanımlar:

M.2.01- Yerleşik alan (meskun alan) : Nazım İmar Planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır.

Gelişme (inkişaf) alanı : Nazım İmar Planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.

M.2.02- Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları:

A) Çalışma alanları:

a) Ticaret Bölgesi:İmar Planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölge'dir. Bu bölgede bürolar, iş hanları, gazino, lokanta , çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler ve yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.
b) Tercihli Ticaret Bölgesi: Planlarda belirtilen tercihli ticaret bölgeleridir. Buralarda meskenlerde yapılabilir.
c) Sanayi Bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesislerde yapılabilir.

B) Sosyal ve Kültürel alt yapı alanları:

a) Yeşil Alanlar : Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.

aa- Çocuk Bahçeleri : 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz,pergole ve genel heladan başka tesis yapılamaz.

ab-Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, ancak büfeler,havuzlar, pergoleler, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır.

ac- Piknik ve eğlence alanları: Kentlilerin günübirlik eğlenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda büfeler, oturma ve yemek yerleri , çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, lokanta, gazino, çayhane vb. tesislerle otoparklar ve yeşil bitki örtüsü bulunur.

İnşaat alanı KAKS=0.05 ve bina yüksekliği h=6.80 m. yi aşamaz. İmar planlarında bu tesisler için gerekli yerler ayrılmamışsa dahi bu tesislere izin verilir.

b) Spor ve Oyun alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni, vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.

c-Eğlence ve Turizm Tesisleri :Her türlü kır kahveleri, tavernalar, içkili ve içkisiz lokantalar gibi tesisleri ve oyun salonu, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, restoran, kafeterya, birahane, dans salonu ve emsali içkili ve içkisiz yerleri kapsar.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde, yerleşme alanı dışında kalan (iskan dışı) alanlara ilişkin yönetmeliğin 63. maddesinde de aynı hüküm uygulanır.


M.2.03- Parsellere ait tanımlar:

1- Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

2- Parsel derinliği : Parsel ön cephe hattı ile arka cephe hattının en yakın noktası arasındaki dik hattın ortama uzaklığıdır.

M.2.04- Yapı düzenine ait tanımlar:


1-Taban Alanı: Yapının, parselde zemine oturacak olan bölümünün ışıklık ve avlular çıktıktan sonraki kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

2-Taban alanı kat sayısı: Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

3- Yapı inşaat alanı: Bodrumlarda iskan edilen katlar ile asma kat, çekme kat dahil iskana mümkün olan bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanlarının toplamıdır. Kapalı çıkmalar, açık ve kapalı merdivenler yapı inşaat alanına dahildir.

Açık alanlar (balkon, teras, kullanılan teras çatı üstü kapalı açık geçitler vb.) ve iç yüksekliği 1.80 m.yi geçmeyen ve sadece tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ve yangın merdivenleri ile müştemilat (garaj, kalorifer dairesi, kömürlük, kapıcı dairesi, sığınak vb.) bu alana dahil değildir

İskanı mümkün katlar ifadesi ile konut, işyeri,eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete, çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlar kastedilmektedir.

4- İnşaat alanı kat sayısı : Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır.

5- Bina derinliği : Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.

6- Tabii zemin : Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir.

7- Saçak seviyesi : Binaların son kat tavan döşemesi alt kotudur.

8- Bina yüksekliği : Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte ön görülen yüksekliktir.

9- Kat yüksekliği : Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.

10- Zemin kat : Taban döşemesi, binaya kot verilen nokta ile en çok (+ 1.00) mt. arasında olan kattır. (Binaya kot verilen nokta (+0.00) alınacaktır. Fazla meyilli sokaklar, üzerinde yapılacak dükkan ve benzeri girişlerin tretuvar kotlarına uydurulması amacıyla yapılacak döşeme kademeleri, zemin kat itibar edilir.

11- Bodrum kat : Zemin katın altındaki kat ve katlardır.

12- Batar kat (Asma kat) : İç Yüksekliği en az temiz 4.70 olan bütün bölgelerde ve bütün katlarda yapılabilen ve altındaki temiz yüksekliği 2.40 mt ve üstündeki temiz yüksekliği 2.20 mt . den az olmamak üzere sokak cephelerinde kitle hattından 2.50 mt .geri çekilerek yapılan ve ait olduğu piyesle beraber kullanılabilen ve bağımsız kullanışı olmayan,bulunduğu bölümün kullanılışını tamamlayan kattır. Batar kat alanı ait olduğu bağımsız bölümünün alanını aşamaz. Ancak, batar katlarda binanın ortak hizmetlerine yer ayrılabilir.

13- Normal kat : Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.

14- Son kat : Çatı ve çatı katları altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.

15- Ayrık nizam :Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

16- Blok nizam : İmar planı veya bu yönetmelikte cephe uzunluğu , derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

17- Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

18- Resmi bina; Genel, katma ve özel bütçeli idarelerde İl Özel İdaresi ve Belediye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.

19- Umumi bina:Resmi binalarla, köy, Özel İdare veya Belediyelere ait olan ve kamu hizmeti için kullanılan binalarla, ibadet yerleri, eğitim, sağlık ve spor tesisleri, sinema, tiyatro gibi binalardır.

20- Brüt inşaat alanı:Binanın inşaat edilen bütün alanları toplamıdır. Bu alana ışıklık, her nevi hava bacaları, tabii zemine oturan açık teraslar ve saçaklar dahil edilmez.


ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsa ve yapılarla ilgili hükümler
PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ:


M.3.01- İmar planı kapsamı içinde bu yönetmelik koşullarına göre yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyli, yol durumu, mevcut yapılar vs. gibi çevrenin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçü ve gereksinimleri de göz önünde tutularak belediyece saptanır. Ancak bu saptama sırasında aşağıdaki ölçülerin altına inilmez.

Plana uygun yapılaşma başlamış adalarda bu madde hükmü uygulanmaz.

Parsel Genişlikleri:

I- İkamet ve ticaret bölgelerinde;
A-1,2,3, katlı inşaata müsait yerlerde:
a) Bitişik nizamda : 6 mt.den
b) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi +6 mt.den
c) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafesi toplamı + 6 mt.den

A- 4,5,6 katlı inşaata müsait yerlerde,

a) Bitişik nizamda : 10 mt.den
b) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + 10 mt.den
c) Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + 10 mt.den

B- 7,8,9 katlı inşaata müsait yerlerde;

a) Bitişik nizamda : l2 mt.den
b) Blok başlarında : Yan bahçe mesafeleri toplamı + 12 mt.den
c) Ayrık nizamda :Yan bahçe mesafeleri toplamı + 12 mt.den

C- 10 kat ve daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde 30 mt.den.

II- Yalnız tek katlı dükkan yapılacak Ticaret Bölgelerinde : 5 mt.den
III- Küçük sanat bölgelerinde :

a) Bitişik nizamda : 5 mt.den
b) Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + 5 mt.den

IV- Sanayi bölgelerinde: 20 mt.den
V- Kentsel çalışma alanı vs.

Konut dışı kullanım alanlarında : Yan bahçe mesafeleri + 10 mt. den az olamaz.

PARSEL DERİNLİKLERİ :


I- İkamet ve ticaret bölgelerinde:
a) Ön bahçesiz nizamda : 18 mt. den,
b) Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 18 mt. den

II- Yalnız tek katlı dükkan yapılacak Ticaret Bölgelerinde :

a) Ön bahçesiz nizamda : 5 mt.den ,
b) Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + 5 mt. den

III- Küçük sanat bölgelerinde : 5 mt.den.
IV- Sanayi Bölgelerinde : 50 mt.den, az olamaz.


PARSEL ALANLARI:

I- İkamet ve ticaret bölgelerinde 10 kat ve daha fazla inşaat yapılacak yerlerde 2000 m2 den,
II- Sanayi bölgelerinde : 2000 m2 den,
III- Kentsel çalışma alanlarında 500 m2 den az olamaz.


BAHÇE MESAFELERİ:

M.3.02

a) Ön bahçe ve yol kenarlarına, yeşil sahaya ve otoparka rastlayan yan bahçe mesafeleri en az 5 mt.dir. Ancak yapılaşmanın ruhsatlı başlamış olduğu aynı ada yüzünde planda ön ve yan bahçe mesafeleri var ise adadaki en yakın ruhsatlı mevcut teşekkül ön ve yan bahçe mesafelerinin tayininde esas alınır.

b) Yan bahçe mesafeleri (4 kata kadar 4 . kat dahil) 3 mt. olacaktır. Bundan yüksek katlı binalarda yan komşu mesafeleri 3 mt. ye beher kat için 0.50 mt ilave edilmek suretiyle tespit olunur. Ancak çelik kargir ve benzeri yapıların dışındaki yapılar için en az 5 mt. mesafe bırakılması şarttır.

Ancak ruhsatlı yapılaşmanın başladığı adalarda bu hüküm uygulanmaz. Yan bahçelerin tayininde adadaki ruhsatlı en yakın mevcut teşekküller esas alınır.

c) Arka bahçe mesafeleri: Hiçbir yerde 3 mt. den az olmamak koşulu ile :

Arka bahçe : H/2 dir.
H: Bina yüksekliğidir.
İmar planlarında KAKS ve TAKS oranlı yapı adalarında H/2 den az olmamak koşulu ile,
M= L-(K+A x TAKS) / C - Y formülü ile hesaplanır.
M= Arka bahçe mesafesi (mt)
L= İmar parseli derinliği (mt.)
K= Ön bahçe mesafesi (mt)
A= İmar parseli alanı (m2)
C= İmar parseli genişliği (mt)
Y= Yan bahçe mesafesi toplamı (mt)
TAKS= Taban alanı (m2) / İmar parseli alanı (m2)
KAKS= Yapı alanı (m2) / İmar parseli alanı (m2)

Arka bahçe mesafeleri bir yola cephesi olan, iki yola cephesi olan (köşe başı parselleri) ve üç yola cephesi olan köşe başı parsellerinde de uygulanır.
Ancak ruhsatlı yapılaşmanın başladığı adalarda bu hüküm uygulanmaz. Arka bahçelerin tayininde adadaki ruhsatlı mevcut teşekküller esas alınır.


TEVHİT VE İFRAZLARDA İSTİSNALAR

M.3.03

a) Yeni parsel ihdas etmemek koşulu ile mevcut parsellerde daha olumlu koşullar oluşturulabilmesi ve yapılacak parsel hududu düzeltmeleri şeklindeki ifraz ve tevhit işlemlerinde bu yönetmelikte sözü geçen minumum ifraz koşulları aranmayabilir.

b) Birden fazla yola yüzü bulunup ta diğer bütün şartlar tahakkuk ettiği halde sadece sokak yüzleri bu yönetmelikteki asgari cephe genişliği şartlarına uyulmadığından parçalara bölünmeyen parsellerden köşe başına tesadüf etmeyenlerinin belediyece ilgili mevzuat hükümlerinden faydalandırılarak başka bir hal tarzı bulunmadığı taktirde bina yapılması mümkün olan parçalara ayrılmasını sağlamak üzere cephe genişlikleri azaltılmamak kaydı ile ifrazına izin verilebilir.

c) İmar planlarına göre gabarileri farklı olan parsellerin tevhidine izin verilmez.

Ancak yoğunluk arttırıcı nitelikte olmayan istisnai durumlar ile fazla meyilli yollarda yapılacak tevhitlerde imar planında belirtilen gabariyi aşmamak kaydıyla uygulanacak şekli taktire İmar Müdürlükleri yetkilidir.

d) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.

e)Yapı nizamı inşaat taban alanı ile belirlenen yerler ile plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan yerlerin dışında ayrık ve blok nizamına tabii imar parselasyon planı varsa, imar parsellerinin tevhidi halinde elde edilecek yeni inşaat taban alanı, parsellerin tevhidi öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanları toplamını geçemez.

f)Parselasyon planları neticesi bir imar parselinin parçası olarak oluşacak artık ve kadastro parsellerine geçici inşaat izni verilmez.


M.3.04- İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel ihdas edilemez

M.3.05- İmar Kanununun 33. maddesinde tarifle nen yerlerdeki arsalar imar uygulaması yapılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi yerlerde 5 yıllık imar programına dahil bulunmayanlarında yüksekliği tabi zeminden 6.50 mt.yi toplam yapı alanı (brüt inşaat alanı) 250 m2.yi geçmemek , mevcut ve gelecekteki yol güzergahı üzerinde bulunmaması koşulu ile imar planı tatbikatına kadar sahiplerin isteği üzerine Belediye Encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir.

Bu yapının imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve belediye İmar Müdürlüğünün önerisi göz önüne alınarak hangi amaç için yapılıp kullanılabileceği Belediye Encümenince saptanır. Mülk sahibi bu amacın dışına çıkamaz.

Bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde bu yapıların inşaat alanları toplamı 250 m2 den ve yükseklikleri 6.50 mt. den fazla olamaz.

M.3.06 -İmar planına göre kapanan yol veya çıkmaz sokaklar üzerinde veya çıkışı bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemez. Bu gibi yerler imar kanununun ilgili hükümleri uygulanmadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilmediği taktirde bu hükümler uygulanıncaya kadar veya kamulaştırılıncaya kadar, sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam edilir.

Bu gibi arsalarda 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlarında 3.05 ci maddede belirtilen ölçülerle muvakkat inşaat izni verilir.

M.3.07- Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.

İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle " Ağaçlandırılacak alan" olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.

M.3.08- İskan hudutları dışında kalan yerlerde " belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında planı bulunmayan alanlarda uygulanacak imar yönetmeliğinin" 6. bölümünde yer alan 62,63 cü madde hükümleri uygulanır. Bu hükümler aşağıda açıklanmıştır.

M.62- İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel (5.000) m2 den küçük olamaz. Bu parsellerin Tapu Kadastro veya tapulama haritasında bulunan veya var olan bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az (25.00) m cephesi bulunması zorunludur.

YAPI ŞARTLARI:

M.63- Bu yerlerde bulunan parsellerde sıhhi ve estetik mahzur bulunmadığı taktirde parsel sathının % 5 inden fazla yer işgal etmemek, inşaat alanları toplamı 2 katta (250) m2 yi saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği h= 6.50 mt .yi aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m. Den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ veya sayfiye evleri veya eğlence veya turizm tesisleri ile bu gibi tesislerin müştemilat binalarının yapılmasına izin verilebilir.

Ayrıca tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmayan mandıra, kümes, ağıl, ahır, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, bakım üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar mahreç aldığı yola (l0.00) mt. den parsel hudutlarına (5.00) mt den fazla yaklaşmamak ve inşaat alanı kat sayısı % 55 'i ve yapı yüksekliği h-6.50 m.yi geçmemek şartı ile yapılabilir.

Beton temel ve çelik çatılı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir.

Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki seralar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı katsayısına tabi değildir.

Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım Orman ve Köy İşleri Bakanlığı Taşra Teşkilatının uygun görüşünün alınması ve başka amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunması gerekmektedir

Bu maddede anılan yapılar, ilgili bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.

M.3.09- Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya teslim edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.

Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur.

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ifraz şartı ile ilgili maddesine uymayan eski kadastral parsellerin bulunduğu yerlerde imar planında;

a) 3.80 mt. yükseklikte olan yerlerde 4 mt. cepheli,
b) 6.80-9.80 mt. yükseklikte olan yerlerde 4.5 mt cepheli,
c) 12.80-l5.80 mt yükseklikte olan yerlerde 5.0 mt. cepheli,
d) l8.80 mt ve daha fazla yükseklikte olan yerlerde 6 mt. den az cepheli olan yerlerde inşaat izni verilmez

Ancak bu maddedeki cephe genişlikleri, sadece mevcut kadastral parsellere müstakil inşaat müsaadesi verilirken dikkate alınması gerekmekte olup,kadastral parsellerde yapılacak yeni ifrazlarda imar yönetmeliğinin parsel büyüklükleri ile ilgili 3.01 maddesindeki hükümlere uyulacaktır.

Ancak iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.

M.3.10- Bir parselde, bu yönetmelik ve imar planı gereği bütün koşulları sağlamak şartıyla birden fazla inşaat yapabilme imkanı varsa ifraz şartı aranmaksızın birden fazla inşaat yapılabilir.

Ancak bu durumlarda bir parselde yapılacak tüm inşaatların tüm projelerinin yapılması ve ruhsatın tamamına verilmesi şarttır.


BİNA DERİNLİKLERİ:

M.3.11- Bina derinlikleri 22 m. yi geçmemek ve arka komşu sınırına h/2 den fazla yaklaşmamak koşulu ile,

a)İmar planlarında TAKS ve KAKS oranları yapı adalarında L=A x TAKS / C-Y formülü ile hesaplanır.

Burada ;
L= Bina derinliği (mt)
A=İmar parseli alanı (m2)
TAKS = Taban alanı katsayısını
C= İmar parseli genişliğini (mt)
Y= Yan bahçe uzunlukları toplamı (mt)

b) İmar planlarında TAKS ve KAKS oranı belirlenmemiş yapı adalarında

I= L- (K+H/2) formülü ile hesaplanır.
L= Parsel derinliği (mt)
K=Ön bahçe uzaklığını (mt)
H= Bina derinliğini (mt)
I= Bina derinliği (mt)

c)Ayrıca mevcut teşekkülü olan yerlerde:

1) Ada içindeki parsellerde derinliği 22.00 mt yi geçmemek koşulu ile ruhsatlı bir bina mevcut ise yeni parselle verilecek bina derinliği en büyük mevcut binanın derinliği kadar olur. Bu arada planın gereği yeni bina derinliği, mevcutların derinliğini aşacak şekilde teşekkül ettirilecekse bu bina derinliği 22.00mt. ye kadardır.

2) Köşe başına rastlayan parsellerde yapı derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara verilen derinliklerin ada köşesindeki parsellerin ada içi boşluğu ile irtibatını kesecek ölçüde olmaması halinde bu parsellere nizami aydınlıkla parsel tamamına yapı izni verilir.

Ayrık nizamdaki parsellerde bahçe mesafesi içinde kalmak koşulu ile yapı boyutları 22.00x30.00 mt. yi aşamaz.

3) Köşe başından başka iki yola cephesi bulunan ve varsa ön, arka bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki ortalama derinliği 30.00mt.den az olan parsellerde bu derinliğe kadar yapı yapılabilir. Toplam kitle derinliği 30.00mt. yi aşmamak, komşu binalarla uyum sağlamak, arka bahçeleri bütünleştirecek şekilde parselde iki kitle düzenlemeye belediye yetkilidir.

4) İmar planlarında ve eki olan açıklama raporlarında bir hüküm getirilmişse, ticaret bölgesi ve tercihli ticaret bölgesi olarak gösterilen yerlerdeki yapı adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan sadece iş yeri olarak kullanılan zemin katları bodrumları ile birlikte blok binalarda yan bahçe mesafelerine tecavüz etmemek bitişik nizam binalarda ise komşu parsellere herhangi bir zarar vermemek koşulu ile arka bahçede arsa derinliğince yapılabilir. Mevcut teşekküllerin olduğu adalarda, uygulanacak şekli taktire imar müdürlükleri yetkilidir.

Meyilli arsalarda zemin kat yüksekliğinin arka komşu sınırında tabi zeminden itibaren 3.50 mt. yi geçmesi halinde arsa meylindeki 3 mt.lik düşüşü için arka komşu sınırlarından en az 3 mt. çekilerek zemin kat kademelendirilir.

5) Her türlü bölgede derinliği az olan parsellerde 3 mt. arka bahçe mesafesi bırakıldığında bina derinliğinin 10 mt. altına düşmesi halinde arka bahçe mesafesini 1 mt. ye kadar azaltmaya imar müdürlüğü yetkilidir.

BİNA CEPHELERİ:

M.3.12- Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların max. Bina cephesi (30.00) mt.dir. ikili ve üçlü blok yapılması gereken yerlerde daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parseli birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı (30.00) mt. olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye belediye yetkilidir.

M.3.13- İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvilleri aşağıdaki şekilde tespit edilir.

I- 1 katlı binaların yüksekliği max. 3.80 mt.
2 katlı binaların yüksekliği max. 6.80 mt.
3 katlı binaların yüksekliği max. 9.80 mt.
4 katlı binaların yüksekliği max. 12.80 mt.
5 katlı binaların yüksekliği max. 15.80 mt.

Daha fazla katlı yapılar için imar planı ve notlarındaki kararlar geçerlidir.

II- Yeni yapılacak binalarda ; tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara aksi halde bu yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir.

Ancak temel ve statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık vs. gibi kat adedi veya bina yüksekliği ile ilgili elemanları plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak lüzumu halinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümü fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak şartı ile daha az katlı inşaat yapılabilir.

Ayrıca gabari içinde kalmak şartıyla iç yükseklikleri arttırarak daha az adette kat yapılabilinir. Ayrık yapı nizamına tabi olup, dört ve daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa olunacak noksan katlı binalarda ise bu şartlar aranmaz.

Ayrıca imar kanunu, imar planı ve bu yönetmeliğe göre çok katlı yapı yapılması mümkün olan parsellerde sahibinin talebi halinde, encümence uygun görülecek muvakkat bir zaman için yüksekliği 6.80 mt. yi ve iki katı geçmeyen yapı ve tesislere tespit edilen kitle nizamına uygun olmak koşulu ile izin verilebilir.

M.3.14- Genel olarak binalara arsanın cephe aldığı yolun kırmızı kotuna göre yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar üst seviyesinden kot verilir.

Henüz tretuvarı ikmal olunmamış veya kırmızı kotu tespit edilmemiş yollarda bu tespit işinin kısa bir zamanda yapılmasının mümkün bulunmaması halinde belediyece yakın bir takribiyetle kot verilmesi de mümkündür.

Yola olan mesafesi (6 .00 mt.yi) aşan ön bahçeli binalar genellikle bina ön cephesi ortasındaki tabi zeminden kot alınır. Ancak fazla meyilli olan veya yol kenarında set teşkil eden arsalarda yapılacak binalarda civarın karakterine göre kot verilir.

1- Köşe başına rastlayan parsellerde :

a)Yollara farklı gabari ve kat adedi verilmiş olması halinde, yüksek gabari verilmiş olan yerden kot verilir. Ancak bu yükseklik diğer sokakta 22 .00 mt. den fazla devam edemez. Bina derinliğinin 22.00 mt. yi aşması halinde en az 3.00 mt. evvel diğer sokak şartlarına uydurulur.
b)Yolların imar planında belirtilen gabari ve kat adedinin aynı olması halinde daha yüksek kottaki sokağın şartlarına göre kot verilir.
c)Blok başlarına rastlayan köşe başı parsellerde; blok'un diğer parsellerinin bağlı bulunduğu yolun şartlarına göre kot verilir.

2- Köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellerde:

a)Yollara farklı gabari ve kat adedi verilmiş olması halinde, Yüksek gabari verilmiş olan yoldan kot verilir.
Ancak bu yükseklik diğer sokakta 22.00 mt. den fazla devam edemez. Bina derinliğinin 22.00 mt.yi aşması halinde en az 3.00 mt. evvel diğer sokak şartlarına uydurulur.

b) Yolların imar planında belirtilen gabari ve kat adedinin aynı olması halinde daha yüksek kottaki sokağın şartlarına göre kot verilir.

İstisnai hallerde, civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire İmar Müdürlükleri yetkilidir.

İmar kanununun 19. maddesine göre bir parselde birden fazla bina yapılması halinde binanın oturduğu tabi zemin yol cephesindeki en yüksek noktasından olmak üzere ayrı ayrı kot verilir.

İki tarafındaki parsellerde imar planına göre muhafaza edilen ve kat yükseklikleri bu yönetmelikteki belirtilenden daha fazla olarak teşekkül etmiş binalar bulunan bir parselde, yapılacak bina yüksekliği komşu binalarla ahenk teşkil edecek şekilde arttırılabilir. Ancak bu artış iki taraftaki komşu bina yükseklikleri ortalamasına geçemez.

Cephe genişliği (12.00 mt. yi) geçmeyen bir parselde yapılacak bina yüksekliğinin iki taraftaki komşu parseller için tespit edilmiş olan yüksekliklerden farklı olması halinde, bunlarla ahenk teşkil edecek şekilde arttırılması veya azaltılması mümkündür. Ancak bu ayarlama iki taraftaki komşu bina yükseklikleri ortalamasına tecavüz edemez.

M.3.15- Genel olarak, zemin kat döşeme seviyeleri, binaların kot aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst seviyesinden aşağı düşürülemez. +1.00 mt. den de daha fazla olamaz. Fazla meyilli sokaklar üzerinde yapılacak dükkan ve benzeri girişlerin tretuvar kotlarına uydurulması amacıyla yapılacak döşeme kademeleri yukarıdaki sınırlamalar dışındadır.

Arazi meylinden faydalanmak maksadı ile veya mimari icaplar sebebiyle, bir binalar bloğunun, bir binanın veya müstakil bir bağımsız bölümün tespit edilen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tayin olunan asgari kat yüksekliklerine ve bu yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli katlardan ve farklı taban veya tavan seviyelerinden müteşekkül olarak tertiplenmesi mümkün olduğu gibi zemin katların binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri de zemin kat kotuyla bağlı kalmaksızın tertip edilebilir. (Bu kademelendirme kitle hattından itibaren yol cephesinden 2.50 mt geriden başlayarak bütün bina derinliğince ve diğer cepheler boyunca da yapılabilir. Ancak yol cephelerinde imar planında belirtilen kat adedi aşılmaz.)

Fazla meyilli yollarda köşe başında olmayan parsellerde, yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun tretuvardan en fazla (3.00 mt) yükseldiği noktalarda binada kademe yaptırılır. Yol cephesinde en düşük son kademe, cephe boyunca (6.00 mt den aşağı olamaz. (6.00 mt. den) az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur.

M . 3.16

a)Ahşap ve yarı ahşap binalar bitişik olarak yapılamazlar. Hımış ve yarı kargir binaların komşu hududlarına zeminden itibaren çatının her yerinde (0.50 mt) lik yüksekliğe kadar ve en az bir tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şartı ile bitişik olarak inşa edilmeleri mümkündür.

b)Resmi ve umumi binalar çelik, betonarme kargir ve benzeri olabilir. Ancak mimari karakteri veya kullanma şart ve şekilleri itibari ile özellik arz eden yapılar bu hükme tabi değildir.

c)Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kargir olacaktır.

d)Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde inşaat ruhsatı verilemez.

SAÇAK VE GÜNEŞ KESİCİLER

M.3.17- Binalarda son kat tavan döşemelerinde 1.20 mt. yi geçmemek üzere saçak yapılabilir. Ön bahçesiz nizama tabi parsellerde bina cephesinden itibaren genişliği 1.50 mt. yi geçmemek ve konsol olmak koşulu ile bina girişi saçakları ve dükkan önü saçakları düzenlenebilir. Ancak bu saçakların en alçak noktası tretuvar üst seviyesinden en az (2.50 mt) yükseklikte olabilir ve genişliği tretuvar genişliğini aşamaz.

Ön bahçeli nizama tabi parsellerde ise tretuvarı aşmamak, civara ve binanın karakterine uygun olmak koşulu ile daha geniş giriş saçakları düzenlenebilir.

Alan olarak yararlanmamak koşulu ile 0.80 mt. yi geçmeyen güneş kesicilerde yapılabilir.

M.3.18- ÇATILAR

Çatıların % 33 meyilli gabari dahilinde kalması ve binanın durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır. Meyil binanın saçak ucundan hesaplanır.
Ancak tek satıhlı çatı yapılamaz. Beşik çatı yapılması halinde, mahya izdüşümü çatı uzun kenarının 2/3 ünü aşamaz.
Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, merkezi klima tesisatı, baca, kömürlük ve son kattaki bağımsız bölümlerle bağımsız bölüm içinden irtibatlandırmak, ait olduğu bağımsız bölüm sınırlarını aşmamak ve bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanın % 30 unu geçmemek kaydıyla piyesler yapılabilir. Çatı arasının yukarıdaki şekilde düzenlenmesi halinde piyes önleri teras olarak tertiplenemez. Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan betonu kısmen veya tamamen yapılmayabilir. Son kat tavan döşemesi en yüksek mahya kotunu aşmayacak ve en fazla çatı eğimi kalacak şekilde eğimli olarak tertip edilebilir.

Bu piyeslerden iskan edilenlerinde yükseklik en düşük yerde 1.80 mt. den az olamaz. Çatı arasına çıkan merdivenlerde 3.26 maddesindeki şartlar aranmaz.

Kömürlük alanı bağımsız bölüm başına max 2.00 m2 yi aşamaz ve yüksekliği 1.80 mt. den az olamaz. Teras çatılarda kömürlük yapılamaz.

Teras çatılarda, Merdiven evi, asansör kulesi, güneş enerjisi, merkezi anten, su deposu gibi tesisler yapılabilir. Ayrıca teras çatılarda yapılacak en çok 1.10 cm. yüksekliğindeki kargir korkuluk, bina yüksekliğine dahil değildir.

Merdiven evi ve ışıklıklar, çatı gabarisini 0.50 mt. aşabilir. Duman ve hava bacaları hariç olmak üzere çatı üzerine hiçbir çıkma ve çıkıntı yapılamaz. Ancak Türk Standartları şartlarının gerektirdiği hallerde asansör kulelerinin çatı örtüsünü aşmasına izin verilebilir.

Tescilli yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yeni yapılacak yada tamir ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.

ÇIKMALAR:

M.3.19- Binalarda taban alanı (azami bina sahası) dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak ve genişliği (1.50) mt. yi aşmamak, tabi zeminden çıkma altına kadar en yakın şakuli mesafe (en az 2.40) mt. den aşağı düşmemek.

Parselin arka hudutlarına açık çıkmalarda (2.00) mt. den, kapalılarda (3.00) mt. den fazla yaklaşmamak şartı ile çıkma yapılabilir.

Ayrık nizama tabi veya yan veya arka komşu hudutlarına açık çıkmalarda (2.00) mt. den, kapalılarda (3.00) mt. den fazla yaklaşmamak şartı ile cephe uzunluğunca devam edebilir.

Bitişik yapı nizamına tabi binaların ön ve arka cephelerinde yapılacak çıkmalar yan komşu hududuna açık çıkmalarda (1.50) mt. ye, kapalılarda (2.00) mt.ye yaklaştırılabilir.

Ayrıca yine bitişik nizama tabi yerlerde, iki taraftaki ilgililerin muvaffakatı halinde ve belediyece mahsur görülmediği taktirde çıkmaların yan komşu hududuna yaklaştırılmalarına izin verilebileceği gibi komşu parselde imar planına göre aynen muhafazası gereken ve arka cephe hattı çıkma yapılacak binanınkinden ileride olan bir bina bulunması halinde çıkmanın bu hattı aşmamak üzere bu tarafta komşu hududuna kadar devam ettirilmesi de mümkündür. Bitişiğinde çıkması komşu parsel hudutlarına kadar dayanmış ve ruhsatlı ve gabarisinde teşekkül etmiş mevcut bir bina var ise, muvafakat aranmaksızın çıkmanın komşu hududa kadar yanaşmasına müsaade edilir.

Yol genişliği (6.00) mt. den büyük ön bahçesiz parsellerden: yol genişliği 6.00 mt./2 formülüyle hesaplanarak açık çıkma yapılmasına izin verilir. İki yanında imar planına, mevzuata ve ruhsat eklerine uygun olarak teşekkül etmiş ve formüle göre bulunacak değerden daha geniş çıkmalı binalar olması halinde yeni yapılacak binaya da bitişik binalarla uyum sağlayacak şekilde çıkma izni verilir. Ayrıca (8.00) mt. yi geçen sokaklarda (8.00 mt dahil) Bir metre genişliğinde açık ve kapalı çıkma (emsale bakılmaksızın) müsaadesi verilir. Ancak, bu çıkmalar (1.00) mt. den fazla olamaz ve tabi zeminden çıkma altına kadar olan şakülü mesafe (3.00) mt den az olamaz. Ayrıca (8.00) mt. yi geçen sokaklarda (8.00 mt. dahil) aynı ada yüzünde 1.50 mt. ye kadar ruhsatlı kapalı veya açık çıkma yapılmış bina bulunması halinde diğer parsellerde de emsali kadar çıkma verilebilir.

Zemin katta kendi parsel hududu dışına taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın (0.20) mt. yi geçmeyen motif çıkmalar yapılabilir.

Yeşil saha veya açık otoparktan cephe alan ön bahçesiz parsellerde max. (1.00) mt. ye kadar açık ve kapalı çıkma yapılabilir.

Yol genişliğinin tayininde yollardaki arızı (devamlılık arzetmeyen) genişleme ve daralmalar dikkate alınmaz. Uygulama, ada boyutunda muhtelif noktalardan alınacak yol genişliklerinin ortalama değerine göre yapılır.

A- Parselin bulunduğu yada yüzünün tamamının yeşil sahaya bakması halinde,

1- Ada yüzü ile yeşil saha arasındaki mesafenin 8.00 mt.den küçük olması halinde 1.00 mt. ye kadar açık çıkma izni verilir.
2- Ada yüzü ile yeşil saha arasındaki mesafenin 8.00 mt. veya daha büyük olması halinde 1.00 mt. açık veya kapalı çıkma izni verilir.

B- Parselin bulunduğu ada yüzünün karşı hattının kısmen yeşil saha imar adası olması halinde, yol genişliği dikkate alınarak yukarıdaki formüle göre çıkma izni verilir.

IŞIKLIKLAR

M.3.20- Her müstakil ev veya dairede en az bir oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Diğer odalar ile mutfakların ışıklıktan, yıkanma yerleri, kiler, sandık odası ve WC lerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür.

Genel olarak ışıklık yüksekliği 6.80 mt. yi geçmeyen binalarda dar kenarı 1.00 mt. den ve alanı 3 m2 den, 15.80 mt. dahil dar kenarı 1.50 mt. ve alanı 4.50 m2 den diğerlerinde ise dar kenarı 2.00 mt. den alanı 6 m2 den az olamaz.

Otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda odaların faydalanacakları ışıklıkların yükseklikleri 6.80 mt. yi geçmeyenlerde dar kenarı 1.50 mt. den ve alanı 4.50 m2 den, diğerlerinde ise dar kenarı 2.00 mt. den alanı 6 m2 den az olamaz.

Her türlü binada hava bacalarının en küçük ölçüsü 0.60 X 0.60 mt. olup bu alan herhangi bir yapı elemanı ile daraltılamaz. (Baca, kiriş, vs.)

En küçük ölçüdeki bir ışıklık veya hava bacasından her katta en çok 4 piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin sayılarının artması halinde 4 ten fazla her piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü aynı nispette arttırılır.

Ancak, yukarıda belirtilen şekillerde ışıklık ve hava alması gerekmeyen veya gerekli ışık ve havayı bu yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden herhangibir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin arttırılmasını gerektirmez.

Her binanın gerekli ışıklık veya hava bacası kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komşu bina veya parsellerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle bu elemanların yapılmaması veya ölçülerinin azaltılması mümkün değildir.

Işıklık veya hava bacaları bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir.
Ancak meyilden kat kazanılması halinde yapının toplam kat sayısına tekabül eden yüksekliğe ait ışıklık ölçüleri uygulanacaktır. Bu arada ışıklık veya hava bacalarının bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılması halinde yapının ışıklığının başladığı kat sayısına tekabül eden yüksekliğe ait ışıklık ölçüleri uygulanır.

Binaların bitişik olması gereken komşu tarafından boydan boya ışıklık yapılması halinde çevrenin inşaat nizamına aykırı bir görünüş meydana getirmemek üzere sokak cephesinde bina yüksekliğince en az bir piyese yer verilmesi veya belediyece mahsur görülmeyen hallerde bu kısmın aynı şekilde duvarla kapatılması mecburidir.

Ortadan aydınlıklı iş hanlarında dışarıdan, doğrudan doğruya ışık almayan büroların toplam alanının 1/ 8 inden küçük ve dar kenarı 2.00 mt. den az olmamak kaydıyla avlu biçiminde ışıklık yapılabilir. Bu ışıklığa açılan 1.50 mt. lik galeri ile girilen büroların doğrudan doğruya ışık aldığı kabul edilir. Galerilerin geniş tutulması halinde 1.50. den fazla olan miktar kadar ışıklık dar kenarı arttırılabilir.

Ayrıca asansör, merdiven gibi kısımlar aydınlık alanına tecavüz edemez. Işıklıkların içerisine açık renk boya ve badana yapılması mecburidir. Bina altında 2.50 mt .den geniş geçitlerde ışıklık olarak kullanılabilir.


EVLERDE BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE ÖLÇÜLER:

M.3.2l- a) Her müstakil daire veya evde en az;

1 Oda,
1 Yatak odası veya nişi,
1 Mutfak veya yemek pişirme nişi,
1 Banyo ve yıkanma yeri,
1 WC. Bulunacaktır.

Banyo veya yıkanma yeri ile WC. bir arada düzenlendiği taktirde ayrıca bir WC. aranmaz.

a) Bunlardan

En az (1) oda : dar kenarı 2.80 mt. alanı 11.20 m2
Yatak ve çalışma odaları : dar kenarı 2.10 mt. alanı 6.00 m2
Banyo ve yıkanma yerleri : dar kenarı 1.20 mt. alanı 2.40 m2
Yatak nişi : 1.50 x 2.00 mt.
WC. : 0.90 x 1.20 mt.
Mutfak : 1.50 x 2.00 mt.
Antre, ofis, yatak holü ve
Benzeri iç geçitler : 1.00 x 1.20 mt.
Birden fazla daire ile
İlgili genel geçitler : 1.10 x 1.20 mt.
Yemek pişirme yeri : 0.70 x 2.00 mt.
Ölçüsünden küçük yapılamaz.

Yatak nişleri dar kenarı 2.80 mt. ve alanı 11.20 m2 olan bir odaya açılacaktır.

Yemek pişirme yerleri hava ve duman bacaları ile irtibatlı olmak şartı ile düzenlenebilir.

Sandık odası, kiler, ofis gibi mahaller asgari 2.10 x 2.80 mt ölçülerin altında olması halinde oda itibar edilmez.

Ayrıca en az 1.50 m2 net odunluk (kömürlük) ayrılacaktır. Bu hacim bodrum katta veya başka bir katta ayrılması halinde daire içinde ayrılmasına gerek yoktur. (ancak daire içinde ayrılması halinde max. 4.50 m2 yi geçemez.)

İÇ YÜKSEKLİKLER:

M.3.22- Genel olarak iskan edilen katların taban döşeme kaplaması üzerinden tavan altına kadar olan temiz yüksekliği (2.40) mt. den az olamaz. Projelerde döşeme ve tavan kaplama detayı gösterilmediği taktirde bu yüksekliğe sıva, kaplama payı olarak 0.05 mt. ilave edilir.

Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, WC, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler, asma katlar, iskan edilmeyen bodrum katları ile müştemilat binalarında bu yükseklik 2.20 mt. den aşağı düşmemek üzere indirilebilir

Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük gibi özellik arz eden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp hizmetin gerektirdiği şekilde tespit ve tayin olunur.

Pastahaneler,birahaneler , içkili içkisiz lokantalar, kahvehanelerin taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar temiz yüksekliği (3.00) mt. den az olamaz. Otel, pansiyon, iş hanı, mağaza ve dükkanlar ile benzeri işyerleri ve içerisinde insan oturan, yatan veya çalışan diğer binaların iç yükseklikleri döşeme kaplaması hariç 2.50 mt. den daha az olamaz.

a) Batar katlı işyerleri haricindeki düğün ve oyun salonları, diskotek ve gazino mahallerinin taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar olan temiz açıklığı 3.50 mt. den az olamaz. Müştemilat ve servis kısımlarında temiz yükseklik 2.50 mt. den az olamaz ve bu bölümler toplam alanın % 50 ' sini geçemez.

b) Mevcut ruhsatlı düğün salonları, oyun salonları, birahaneler, içkili lokantalar, kahvehaneler ve gazinolar sahip değiştirme durumlarında iç yükseklik şartı aranmaksızın olduğu gibi kullanılırlar.

PENCERELER

M.3.23- Binaların pencere boşlukları dar kenarı (0.50) mt. den az olmamak şartıyla, toplam faydalanacak piyes alanının salon, oda ve mutfakların 1/8'inden ve her halükarda (1.25)m2 den az olamaz. Camlı balkon kapıları da pencere boşluğu sayılır.

Çatı arasına yapılan mekanların pencere boşlukları 0.80 m2 den büyük olmamak ve pencereler birbirlerine eklenerek bant haline getirilmemek şartıyla yapılabilir. Isı yalıtım yönetmeliği hükümleri saklıdır.

KAPILAR

M.3.24-Genel olarak kapı yükseklikleri (2.00)mt. den;kapı genişlikleri ise umumi binaların ve daire adedi 4 ten fazla olan apartmanların ana giriş kapıları (1.30)mt.den ,bunun dışında kalan sokak kapıları (1.00)mt. den;oda kapıları (0.90)mt.den; mutfak,yıkanma yeri,WC ve benzeri yerlerin kapıları da (0.80) mt. den az olamaz.

Asansör, garaj, odunluk,kömürlük, kiler ve benzeri özellik arz eden yerlerin kapılarında bu madde hükmü aranmaz.

M.3.25-Binaların bitişik komşu tarafına ilgili komşu parsel sahibinin muvafakatı alınıp tapuya tescil ettirilmedikçe ve ait olduğu piyese kapı ve pencere açılmasa dahi esasen gerekli doğrudan ışık ve havayı alacak elemanları haiz olmadıkça pencere ve kapı açılamaz.

MERDİVENLER

M.3.26- Resmi ve umumi binalarla, çarşı, iş hanı, büro,otel,sinema,gazino ve benzerleri, birden fazla dairesi olan apartmanların merdivenleri ahşap olamaz.

Merdiven genişlikleri çatı katındaki daireler dahil 4 ten fazla dairesi bulunan apartmanlarda (1.20) mt. umumi binalarda (1.30) mt. olmalıdır. Ve en çok 16 çıkışta katlar arasında en az bir sahanlık bulunmalıdır.

Bağımsız bölüm içinde yapılan merdivenlerin genişlikleri 0.70 mt. den az olamaz. Sahanlıkların genişliği düz merdivenlerde en az (1.00) mt. balansmanlı merdivenlerde ortada en az 0.80 mt. olacaktır.


Merdiven basamaklarının ölçüleri:

a) Basamak yüksekliğini göstermek ve (0.19) mt. den fazla olmamak,
b) Basamak genişliğini göstermek üzere;
2 a +b = 60 ile 63 formülüne göre hesaplanır.

Balansmanlı merdivenlerde 0.15 mt mesafede basamak genişliği 0.10 mt. olacak .Bu genişlik basamak ortasında nizami ölçülerden aşağıya düşmeyecektir.

Merdiven altlarının en az 2.00 mt. yüksek kısımları geçit vs. olarak kullanılabilir.

İmar planı ile kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan binalara kat ilavesi halinde mevcut merdivenler bu madde hükümlerine uymadığı taktirde bu konuda yapılacak işlemlerin tayinine belediye yetkilidir.


MADDE 3.27- ASANSÖRLER VE YANGIN MERDİVENLERİ:

1- Asansörler:

Yüksekliği 15.80 mt' yi geçen ve 5' ten fazla katı bulunan resmi ve umumi binalarla, çarşı, otel, İş hanı ve apartmanlarda zemin kattan itibaren (çatı katı hariç) son kata kadar yürürlükteki TSE Standartları ve asansör yönetmeliğine uygun asansör tesisi zorunludur.
Bina giriş döşemesinden son kat tavan kotuna kadar fiili yükseklik veya bu yükseklik içindeki kat sayısı bu maddenin uygulanmasında asansör yapılması mecburiyetine esas alınacaktır.

Yüksekliği 18.80 mt'yi geçen ve girişten itibaren daire adedi 28 den fazla olan meskenlerde (her iki şartın bir arada gerçekleşmesi halinde), yüksekliği 18.80 mt'yi geçen ve kat alanı 250 m2 den fazla olan ticari amaçlı (büro, iş hanı, çarşı, vb.) yapılarda, her iki şartın bir arada gerçekleşmesi halinde, çift asansör yapılması mecburidir.
Binanın kat ve daire adedinin fazlalığı veya kullanma şeklinin gerektirdiği lüzuma göre, asansör ve yerinin ölçü veya adedini arttırmaya başlangıç katı olarak zemin kat yerine bodrum veya birinci katı. kabul veya tayine belediye yetkilidir.
İmar planı ile kanun,tüzük ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan binalarda kat ilavesi halinde ilave kat ile birlikte kat adedi altıyı ve bina yüksekliği 18.80 mt'yi geçmediği taktirde, asansör aranmayabilir veya asansör yeri ölçüleri mevcuda uygulanabilir. Kat adedi 4' ten az olan mevcut binalara bu fıkra hükmü uygulanmaz.

Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması nizami şekil ve ölçülerle merdiven yapılması şartını ortadan kaldırmaz.

Asansör makine daireleri yürürlükteki TSE Standartlarının gerektirdiği min. Ölçülerde düzenlenebilir. Teknik koşulların gerektirdiği durumlarda bu alan % 30 kadar arttırılabilir.

II-Yangın Merdivenleri:

A- Aşağıda belirtilen yapılarda yangın merdiveni yapılması zorunludur.

l)Yüksekliği 15.80 mt.yi ve toplam kat adedi 5'i geçen yapılarda

2)Zemin kat hariç toplam yapı inşaat alanı 600 m2' yi aşan büro, iş hanı gibi yapılarda,

3)Tek giriş ve tek genel merdivenden, giriş katları hariç 20 'den fazla dairenin faydalandığı konut yapılarında

4)Kullanış maksatları ve içinde yaşayan insan sayısının çokluğu nedeniyle özellik gösteren oteller, çok katlı mağazalar, sanayi çarşıları, düğün salonları, gece klüpleri, basım evleri, matbaalar, hamamlar, sıhhi banyolar, saunalar, sergi evleri, müzeler, kütüphaneler, 25 arabadan fazla kapasitedeki kapalı garaj ve otoparklar, sinemalar, okullar, kreşler, dershaneler, kurs yerleri gibi binalarda,

B-Yangın merdivenleri aşağıdaki koşullara uygun olarak yapılacaktır.

1-Yangın merdivenlerinin içinde, duvarlarında ve tabanında hiçbir yanıcı malzeme kullanılmayacaktır.

Yangın merdiveni genişliği konut ve büro yapılarında min. 90 cm, topluma açık diğer yapılarda min. L20 cm. olacaktır. Basamak genişlikleri ortalama 28 cm. den az, rıht yükseklikleri ortalama l8 cm. den fazla olamaz. Sahanlık arası kot farkı en çok 3. 70 mt olmalıdır.

2-Yangın merdivenlerinin katlarla olan bağlantı kapıları duman sızdırmaz ve alev geçirmez özellikte en az 90 dakika ısıya dayanıklı malzeme ile yapılacaktır. Kapılarda eşik yapılmayacaktır. Kapılar konut ve büro binalarında en az 120 cm olacaktır. Kapı kanatları kaçış yönünde açılacak ve bir mekanizma ile kendiliğinden kapanacaktır.

3-Katlardaki her birimden yangın merdivenine ulaşılacaktır. Yangın merdivenlerine, yapının en uzak noktalarından ulaşım mesafesi 30 mt'yi geçemez. Bu taktirde ikinci bir yangın merdiveni düzenlenecektir.

4-Yangın merdivenleri binanın çıkış katına ulaşacak ve yola irtibatı sağlanacaktır. Bu merdivenlerin yol ile irtibatı çıkış katındaki, binanın diğer genel mahallerden biri ile sağlanabilir.

5-Bina dışı ile ilişkili tam kargir yangın merdivenleri tercih edilmelidir. Bina içinde (kapalı) düzenlendiği taktirde, ısıya ve dumana karşı yalıtılmış, kapalı bir hacimde yapılacaktır.
Bina cephesinde, bu yönetmeliğin çıkmalarla ilgili hükümlerine uyulmak kaydıyla yapılan yangın merdivenleri mülkiyet sınırlarını aşmayacak şekilde tabii zemine indirilebilir.
Tamamen bina dışındaki çelik merdivenlere ancak; bina dış yüzündeki sağ ve soldaki kapı ve pencere boşluklarından en az 3.50 mt. mesafede olmak koşulu ile 7 katı geçmeyen binalarda izin verilir.

6-İrtifak hakkı tesisi sureti ile komşu parsellerle ortak yangın merdivenleri düzenlenebilir.

7-Ticaret bölgelerinde ; bodrum ve zemin katların parselin tamamında inşaata müsaadeli binalarda, ana blok dışında, 5.50 mt. kotundaki döşeme üzerine inilmesi ve çıkış güvenliğinin sağlanması, genel merdivene ulaşan koridorun yangına dayanıklı olması, genel merdivenin ise yangın merdiveni özellikli olması koşulu ile yola irtibatı binanın genel hacimlerinden sağlanan yangın koridoru ve yangın merdiveni düzenlenebilir.

8-Yapılarda, otopark dışında toprağa gömülü birden fazla bodrum kat olması halinde, bu katların her biri için diğerlerinden bağımsız ve ilişkisiz ayrı ayrı yangın merdiveni düzenlenecektir. Bodrum kat yangın merdiveni ile diğer katların yangın merdiveninde farklı kovalar kullanılacaktır.

9-Yangın merdivenleri genel merdivenlerle aynı kovada olmayacak ve yangın merdivenine genel merdivenlerden geçilerek ulaşılmayacaktır.

10-Bina dışı ile ilişkili kapalı yangın merdivenlerinin havalandırması dışa açılan pencerelerle sağlanacaktır.
Tamamen bina içinde düzenlenen yangın merdivenlerinin kovalarında daima açık kalacak havalandırma bacaları (Min. 0.60 x 1.20 mt.) tesis edilerek havalandırma ve kaçak dumandan korunma sağlanacaktır. Bu havalandırma bacalarına başka bir mahal açılmayacaktır.

11-Yapının genel merdivenlerinin, yangın kaçış mesafelerini koruması ve yangın merdivenlerinin yukarıda belirtilen bütün özellikleri taşıyacak şekilde düzenlenmesi halinde ayrıca yangın merdiveni aranmaz.

12-Yangın merdiveni yapım zorunluluğu olan bütün yapılarda , yapı kullanma izni alınmadan önce İtfaiye Müdürlüğünden, binanın yangın yönünden kullanımının uygun olduğuna dair bir belge (uygunluk belgesi) alınacaktır.

KORKULUKLAR

M.3.28- Her türlü binada balkon ve teras etrafında, 5 ' ten fazla basamağı bulunan merdivenlerde, kotu (0.90) mt. den az olan pencere boşluklarında döşeme kotundan itibaren en az (0.90) mt. yüksekliğe kadar fenni gereklere uygun olarak korkuluk yapılması zorunludur.

BACALAR

M.3.29-Yapılarda yer alması tasarlanan ısıtma sistemine göre, bacaların sayısı ve niteliği belirlenir. Bacaların proje tasarımlarında T.S.E standartları, ısı yalıtım yönetmeliği ve doğal gaz iç tesisat yönetmeliğindeki şartlar sağlanacaktır.

Bacaların iç genişliği en az (0.13 x 0.13 mt.) olacaktır. İki baca birbirine bağlanmayacağı gibi her ateş kaynağı ayrı bir bacaya bağlanacaktır. Duman bacaları çatı örtüsünü en az 1.00 mt, mahyayı ise en az 0.50 mt. aşacaktır. Çatı konstrüksiyonu ister ahşap, ister çelik olsun bacalara 0.10 mt' den fazla yaklaşamaz. Banyolara duman bacası yapılamaz.

a) Sobalı ısıtma sistemi seçilen yapılarda,

Yapıların konut olarak kullanılan her dairesinde mutfak ve mutfak nişi ile
bunların dışında kalan en az iki piyesinde baca yapılması zorunludur. Bu bacalar şönt baca olabilir, ancak, iki piyesten bir tanesinde yapılacak bacanın müstakil baca olması zorunludur. Yapıların dükkan, mağaza v.b. kullanılan bölümlerinde her bağımsız bölüm için bir baca (şönt baca olabilir) yapılması gereklidir.

b) Merkezi veya kat kaloriferi ısıtma sistemi seçilen yapılarda;

Her kalorifer kazanı için ayrı olarak düzenlenmiş müstakil bir ateş bacası yapılması (şönt olmaz) zorunludur. Ayrıca ; yapıların konut olarak kullanılan her dairesinde mutfak ve mutfak nişi ile bunların dışında kalan en az bir piyeste en az bir baca yapılması, otel, iş hanı, pasaj v.b umumi binaların ise her katında en az bir baca yapılması zorunludur. Bu bacalar şönt olabilir.

Kat kaloriferi kazanı özel bir bölmeye konulduğunda bu mahallin en az 6 m3 hacminde olması, bina dış cephesinden havalandırılması ve müstakil bir bacasının bulunması zorunludur.

c) Sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek doğal gaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek yapılarda ;

İskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 katlı binaların mutfaklarında doğal gazla çalışan her cihaz için bir müstakil baca yapılacaktır.5 kattan daha yüksek yapılarda (yüksek yapılar hariç) mutfakta doğal gaz için bir şönt baca yapılması yeterlidir. 10 katın üstündeki yapılarda; üstteki 10 kat şönt bacaya bağlanabilir, kalan diğer alt katlarda hermatik (denge bacalı) cihaz kullanılmalıdır. Ayrıca; doğal gaz bacası dışında, kaloriferli yapılarda kalorifer bacası dışında düzenlenmesi ön görülen bütün bacalar yapılacaktır.

PASAJLAR

M.3.30- Yapılacak pasajların;

l- Taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar olan temiz yüksekliği (3.50) mt.den,

Pasaj boyu (30.00) mt. den kısa olanlarda genişliği 2.60 mt. den, daha uzun olanlarda ise 4.00 mt. den dar olamaz.

2-Her biri 1.30 mt. den dar olmayan en az iki giriş çıkış kapısı ile yeteri kadar havalandırma bacası veya tertibatına haiz bulunması gereklidir.

Ancak, cephe genişliği 20.00 mt. den (20.00 mt dahil) daha az olan, tek yola cepheli parsellerde, her biri (1.30) mt.den dar olmayan iki giriş çıkış kapısı aynı yerden yapılabilir.

3-Birden fazla katlı olması halinde her bir kat arasında 3.26 maddesindeki şartlara uygun merdiven olması,

4-Bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar için kullanılan binalar içerisinde bulunmaları halinde, diğer esas giriş, merdiven, asansör ve geçit gibi tesislere, bu tesislere ayrılan yerlerin pasaj dışında veya müstakil olarak tertiplenmesi gereklidir.

a)Pasaj dışındaki katların konut olması halinde, bu katlara bağlantıyı sağlayan esas giriş, merdiven, asansör gibi tesislerle bu tesisler için ayrılan yerler, pasaj dışında ve bağımsız olarak tertiplenir.

b)Pasaj dışındaki katların iş hanı veya büro gibi kullanımlara tahsisi halinde bu katlarla bağlantıyı sağlayan merdiven ile asansör pasaj içinde tertiplenebilir

c)Pasajlarda, bulunduğu kattaki pasaj boyunun 1/3 nispetini geçmemek, pasaj genişliğinden dar olmamak ve azami 3 dükkan açılmak şartı ile cepler teşkil olunabilir. Yukarıdaki nispet dahilinde teşkil olunan ceplere 3 ten fazla dükkan açılması talebinde cep nihayetleri asgari 6.00 mt x 6.00 mt. ebatlarında tertip olunacaktır.

SU DEPOLARI VE SIHHİ TESİSLER

M.3.31- Umumi binalarda ihtiyaca göre en az (15) tonluk su deposu bulunacaktır. Ayrıca iş hanı, büro, çarşı, pasaj, mağaza gibi umumi binalarda her katta ; otel ve benzerlerinde en çok (25) kişi, sinema, tiyatro gibi umumi binalarda ise en çok (50) kişiye ve en az (1) kadın ve (1) erkek için olmak üzere lüzumu kadar WC. pisuvar ve lavabo yapılması gereklidir.

Yeni inşa edilecek, 5 kat (beş kat) ve üstü apartmanlarda su deposu ve hidrofor tesisatı yapılması zorunludur.

BODRUMLARLA İLGİLİ BAZI HUSUSLAR:

M.3.32- Binaların bodrum kısımları, esas bloğa tabi değildir. Tabi zeminin veya harfedilmiş bahçe seviyesinin altında kalmak ve yol cephelerinde kitle hattına tecavüz etmemek koşulu ile bahçenin tamamında bodrum yapılabilir.

Komşu parsellere uyum sağlamak ve imar kanunun 35. maddesindeki (binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadı ile, bina cephe hattında yola kadar olan kısmında, zemin kazılarak veya kaldırımın seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez) Hükümler saklı kalmak kaydıyla parselin en düşük tabi zeminine göre parsel hafredilebilir.

Taban döşemesi üst seviyesi, hafredilmiş zemine (0.10) mt. den daha fazla gömüldüğü taktirde mesken olarak kullanılamaz. Ancak imar planında belirlenen bölgeleme koşullarına uyulmak ve yönetmeliğin 3.20 maddesindeki şartları sağlamak kaydıyla işyerleri tesis edilir.

Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.


KAPICI DAİRESİ

M.3.33-

A) Kapıcı dairesi yapılacak binalar;

1- Konut, işyeri ve büro olarak kullanılacak binalar (resmi daireler hariç)

Bu binalardan:

a)Kaloriferli olanlarında, konut binalarının 12 daireden fazla olanlarında kapıcı dairesi; işyeri ve büro binalarının 4000 m3 (brüt) ten fazla olanlarında bekçi odası ayrılması zorunludur.

b)Kalorifersiz olanlarda, konut binalarının 16 daireden fazla olanlarında kapıcı dairesi, işyeri ve büro binalarının 5000 m3 (brüt) ten fazla olanlarında bekçi odası ayrılması zorunludur.

2-Kaloriferli konut binalarının daire sayısı (50) den işyeri ve büro binalarının 15000 m3 (brüt) ten fazla olanlarında da kapıcı dairesinden veya bekçi odasından başka, kapıcı dairesi ölçü ve niteliğinde bir de kaloriferci dairesi ayrılacaktır.

3-Parselde birden fazla bina yapılması halinde ise parseldeki toplam daire sayısına bağlı olarak yukarıdaki şekilde kapıcı dairesi aranır.

B) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odasının ölçü ve nitelikleri:

1-Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının taban döşemesi üst seviyesinin hiçbir yeri, tabii zemine veya hafredilmiş bahçe seviyesine (0.10) mt. den fazla gömülemez.

2-Kapıcı daireleri doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek ve alanı brüt (30) m2 den az olmamak şartıyla min. (11.00) m2 lik ve (6.00) m2 lik birer oda (odalardan biri ışıklıktan hava alabilir) (3.00) m2 lik mutfak veya mutfak nişi ile (2.50) m2 lik WC ve duş yeri (ikisi aynı bölümde olabilir) ihtiva edecektir.

3-Bekçi odası en az (6.00) m2 büyüklüğünde ve doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek ve en az (1.50) m2 lik bir WC ve lavabo olacaktır.

MÜŞTEMİLATLAR

M.3.34-Kömürlük veya (odunluk) gibi müştemilatın tesisi zorunludur. Kömürlük veya odunluk için, yönetmeliğin 3.21 maddelerinde belirtildiği şekilde her daire başına net 1.50 m2 lik bir alan ayrılacaktır. Bu net 1.50 m2 lik alan daire içinde ayrılmayıp başka bir katta ayrılabilir. Binaların müştemilat kısımları mümkün ise binanın bodrumunda aksi halde bahçede tesis edilir ve yan bahçe hizasına taşamaz.

Müştemilat binalarının

a)Dar kenarı (4) mt. den, en yüksek noktasının tabii zeminden yüksekliği (2.50) mt. den fazla olamaz.

b)Esas binaya bitişik oldukları takdirde komşu hudutlarına, aksi halde esas binaya mesafeleri min. 3.00 mt den az olamaz.

c)Yapı cinsleri ahşap veya yarı ahşap olamaz.

d)Konut müştemilatı, kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo, mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler için olup, maksadı dışında kullanılamaz.

PARATONERLER VE MERKEZİ TV ANTENLERİ

M.3.35-İçinde patlayıcı madde bulundurulan yerlerde sivri ve yüksek bina ve tesislerde paratoner konması mecburidir.
9.80 mt ve daha yüksek gabarili konutlarda merkezi TV anteni ve tesisatı yapılması mecburidir.

BAHÇE DUVARLARI

M.3.36- Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafındaki cephe hatlarının önünde (0.50) mt yi, gerisinde ise (1.00) mt. yi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri (1.00) mt.yi aşmayan parmaklık yapılabilir.

Fazla meyilli yerlerde uygulanacak şekli takdire belediye yetkilidir.

Okul, hastane, cezaevi,ibadetevi, elçilik, sefarethane, açık hava sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe duvarları ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe ve çevre duvarları bu madde hükmüne tabi değildir.

ŞANTİYE BİNALARI

M.3.37- Lüzum ve ihtiyaca göre belirli bir süre için yapılıp yıkılması gereken şantiye binaları, bu yönetmelikte belirtilen ölçülere ve ruhsata tabi değildir. Ancak parselde yapılacak inşaatın ruhsatı alındıktan sonra yapılır. Aksi takdirde imar kanununun 32. ve 42. madde hükümleri uygulanır. Esas binaya kullanma izni verilmesi için şantiye binasının yıktırılmış olması şarttır.

KUYULAR

M.3.38- Genel olarak temiz ve pis kuyuları ile fosseptikler komşu hudutlarına (5.00) mt. den fazla yaklaşamaz.

Ancak, bahçe mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı nizamına tabi yerlerde, fenni ve sıhhi mahzur bulunmadığı takdirde mesafeleri azaltmaya veya birkaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya bitiştirerek yaptırmaya belediye yetkilidir.

HAFRİYATLAR

M.3.39-Herhangi bir parselde ruhsat alınmadan önce hafriyat yapılabilmesi için belediyeden izin alınması, fenni sorumlu tayini, yan parsellerdeki yapılar ve toprak kaymaları ile ilgili gerekli önlemlerin alınması gerekmektedir. Aksi takdirde imar kanununun 32. ve 42. maddeleri hükümlerine göre işlem yapılacaktır.

TADİLATLAR

M.3.40-Kitlelerde ebat küçültme tadilatları, gabarisi değişmemek kaydıyla yapılan kot tadilatları, çatıya çıkış merdiveni, oturtma çatı yapılması, bina girişi, merdiven sahanlığı, ışıklık, asansör, cephelerindeki kapı, pencere ve balkon küçültmeleri, kömürlük, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe duvarı gibi binanın müşterek mahallerinde yapılacak olan tadilatlar ruhsatnameye tabi olmadan kat maliklerinin muvafakatına bağlı olarak proje üzerinde onaylanır. Binanın mekanik tesisatı , elektrik ve asansör tesisatının değişimine neden olacak mimari değişikliklerde, yeni tesisat projelerinin aranması zorunludur. Ayrıca ruhsatname tanzim edilmez.

Bağımsız bölümlerdeki dahili tadilatlar (hacim ve alan birimi olarak herhangi bir artış olmamak kaydıyla) ruhsata tabi olmayıp bağımsız bölüm malikinin tapusu ile birlikte dilekçeyle müracaatı halinde proje üzerinde onaylanır.

Yukarıdaki tüm tadilatların binanın niteliğini,bağımsız bölüm adedini değiştirmemesi, betonarme ve statik bakımdan sakınca teşkil etmemesi ve imar mevzuatı ve de imar yönetmeliği hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.

M.3.4l- Eski yönetmelik dönemlerinde ruhsat almış ancak eksik katlı yapılmış inşaatlarda talepleri halinde ruhsat yenilemesi istenebilir. Ve bu durumlarda o tarihteki yönetmelik hükümleri uygulanır.

Ruhsatlı yasal teşekkül etmiş binalarda imar planı değişikliği halinde statik sakınca olmamak ve imar planındaki gabariyi aşmamak koşuluyla kat ilavesi mümkündür.
Bu durumda da binanın ilk ruhsatı sırasındaki yönetmelik hükümleri uygulanır.

Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce mevzuata uygun olarak ruhsat alınıp, yapılmasına başlanmış olan yapılara ruhsatnamedeki esaslara göre devam edilir.

Yine bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsatname ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, gerek yapıldığı tarihte yürürlükte olan esaslara, gerekse bu yönetmelik esaslarına göre incelenerek hakkında lehte olan hüküm uygulanabilir.

M.3.42- Yapının temel inşaatı ikmal edilip zemin kat seviyesine (meyilli arsalarda birinci bodrum kat tamamlandığında), gelindiğinde ilgilisinin belediyeye müracaatı mecburidir. Bina kitlesinin ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilmiş olduğunun tespiti yapılarak inşaata devam izni verilir. İmar kanununun 27. maddesine tabi yapılarda bu madde hükmüne tabidir. (Temel üstü vizesi)

YAPI KULLANMA İZNİ

M.3.43- Tasdikli projesine göre bina tamamen bittiği taktirde tamamının, kısmen tamamlanmış binalarda ise tamamlanan kısımlara kullanma izni verilebilmesi için bu kısımlarının ihtiyaçlarını karşılayacak asansör, kömürlük, kapıcı dairesi, kalorifer dairesi gibi müşterek mahallerin kesinlikle inşa edilerek tamamlanmış olması ve binada gerekli emniyet tedbirlerinin alınması zorunludur.

Onaylı projesine göre gabarisi içersinde tamamlanmış yapılara kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi için, çatı örtüsünün veya teras çatı ise parapet duvarlarının yapılmış olması şarttır. Devam etmekte olan yapılarda ise, biten bağımsız bölüme kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi için kolon filizlerinin dış cepheden görünmeyecek şekilde kiremit çatı örtüsü veya parapet duvarı yapılmak suretiyle gizlenmiş olması şarttır.

Doğal gaz tesisatının projesine göre inşa edildiği ilgili idare tarafından belgelenmeyen yapılara yapı kullanma izni verilmez.

M.3.44-

a)Bütün yapı alanlarındaki uygulamalarda, binanın oturduğu sahanın dışında kalan alanın her 25 m2 si için bir ağaç dikilecektir. Sayının kesirli olması halinde bir üst değer dikkate alınır ve 25 m2 den küçük alanlar 25 m2 olarak kabul edilir.

Ancak özellik arz eden yerlerde imar müdürlükleri yetkilidir.

Uygulama yapılacak parsellerde mevcut ağaç varsa revizyonu yapılır. Parseldeki korunabilen ağaçlar gerekli olan ağaç sayısından düşülür.

Parselinde bahçe düzenlemesi, bahçe duvarı (imar kanununun 34. maddesine uyulmak kaydıyla) yapılmamış ve gerekli sayıda ağaç dikilmemiş yapılara yapı kullanma izni verilmez.

b)Çevresindeki binalarla uyum sağlayacak şekilde yapıların dış cephe boya ve kaplamaları açık ve pastel renklerde olacaktır.

Mimari projesinde cephe özellikleri ve renkleri belirlenecek, yapı kullanma izni aşamasında uygunluğu aranacaktır.


SIĞINAKLAR

M.3.45- Kamu hizmet yapıları ile özel resmi sağlık ve eğitim tesislerinde 25/8/1988 tarih ve 19910 sayılı resmi gazetede yayınlanan sığınak ile ilgili yönetmelik değişikliklerinde öngörülen koşullara uygun sığınak yapılması zorunludur. Ayrıca binaların bodrum katlarında otopark tesisi halinde bu yerlerin sığınak olarak kullanımına olanak verilecek şekilde dış duvarların 20 cm betonarme perde olarak inşa edilmesi giriş çıkışların masif demir kapı yapılması, bodrum katın kitle dışına (bahçeye) taşması halinde tavan döşemesinin de 20 cm. betonarme olarak inşa edilmesi zorunludur.

M.3.46-

1)Katlı ve açık otoparklar, okullar, resmi binalar, havaalanı, gar, otogar, hastaneler, üniversiteler, sinema, tiyatro, kültürel yapılar, büyük marketler (hipermarketler) açık ve kapalı yüzme havuzları, stadyum termal tesisleri, kapalı spor salonları, açık spor salonları, yatak kapasitesi 100 den fazla olan oteller moteller ve yurt binaları, toplam inşaat alanı 1000 m2 den büyük sağlık tesisleri' nin projelendirme ve yapımı aşamasında aşağıdaki şartlara uyulacaktır.

a)Açık ve katlı otopark yeri olarak ayrılan alanın en az % 2 si (1' den az olmamak kaydıyla) özürlülerinde kullanımını sağlayacak şekilde düzenlenecektir. Ayrıca bu oto yerleri 5 mt x 3.5 mt boyutunda olmalı, bina girişine yakın düzenlenmeli ve sarı renkle işaretlenmelidir. Ayrıca, özürlülere ait olduğu trafik park levhası ile belirlenmelidir.

b)Bina girişlerinde; bedensel özürlülerin kullanımı için, katlar arası düşey sirkülasyonu sağlayan asansör veya merdivene ulaşan ve eğimi % 6 yı aşmayan rampa yapılacaktır. Rampanın iki yanına 90 cm. yüksekliğinde ve 4-5 cm çapında yuvarlak tutunma barları yapılacaktır. Rampa genişliği en az 90 cm olacak ve boşluk tarafına bordür konulacaktır.

c)Katlar arasında düşey sirkülasyonu sağlayan ana giriş merdivenlerinde ; basamaklar çıkıntılı yapılmayacak, genişliği 30 cm den az ve rıht yüksekliği ise 15 cm. den fazla yapılmayacaktır. Duvar tarafına 90 cm yüksekliğinde tutunma barı yapılacaktır. Tutunma barları ve merdiven küpeşteleri, ilk basamağa en az 30 cm dışından başlamalıdır. Döner merdiven yapılmalı ve en çok 10 basamakta bir dinlenme sahanlıkları tertiplenmelidir.

d)Bu binalardan asansör yapılması zorunlu olanlarında yapılacak asansörlerden en az bir tanesi bedensel özürlülerinde kullanımını sağlayacak şekilde düzenlenecektir. Bu asansörün önündeki sahanlık genişliği 150 cm den az olamaz. Asansör kabininin genişliği 110 cm den, derinliği 140 cm. den, kapı genişliği 80 cm. den az olamaz. Asansör düğmeleri 90- 130 cm yükseklikte olmalı ve kabin içinde 90 cm yükseklikte tutunma barı düzenlenmelidir. Ayrıca bu asansörlerde görme özürlüler için sesli ikaz sistemi tesis edilmeli ve kontrol düğmeleri kabartmalı yapılmalıdır.

2-Okullar, üniversiteler, havaalanı, gar, otogar, stadyum, sinema, tiyatro toplam inşaat alanı 500 m2 yi aşan kültür yapıları, toplam inşaat alanı 1000 m2 yi aşan resmi yapılar, toplam inşaat alanı 1000 m2 yi aşan sağlık tesisleri ve dispanserlerde yapılacak WC lerden en az birer adedi (bir kadın, bir erkek olmak üzere)

Açık ve kapalı yüzme havuzları , açık spor alanları, kapalı spor alanlarında yapılacak WC'lerden ve duş mahallerinden en az birer adedi (bir kadın, bir erkek olmak üzere) ;

Yatak kapasitesi 100 den fazla olan otel, motel, yurt binaları, hastanelerde; müşterek kullanılan WC lerden en az birer adedi (bir kadın, bir erkek olmak üzere) ve içinde WC ve duş mahalli bulunan en az bir oda;

Bedensel özürlülerinde kullanabileceği şekilde düzenlenecektir.

Düzenlenen bu mekanlarda kapılar dışa açılacak, tutunma ve destek barları ile ölçekleri yapılacaktır. İç ölçüler WC lerde 140 cm x 140 cm den, WC + duş mekanlarında ise 160 cm x 220 cm den az olamaz. Duş mahalli en az 91,5 cm x 91,5 cm veya 152,5 cm x 152,5 cm transfer oturaklı olarak düzenlenecektir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

YAPI RUHSAT İŞLERİ:

M.4.01- Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat işlerinde, yapı ruhsatiyesi almak için yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile yapılan müracaatlarda dilekçe eklenmesi gereken tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge) plan proje ve resimler aşağıda gösterilmiştir.

1- Tapu kayıt örneği

Ruhsat verme aşamasında tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler

a)Tapu senedi

b)Özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi (14.6.l934 tarih 25.10, 11.6.1945 tarih 4753, 22.3.1950 tarih 5618, 15.5.1959 tarih 7269. 20.7.1966 tarih 775, 3.7.1968 tarih 1051 sayılı kanunlara göre)

c) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına müstenit yetkili diğer makamlar tarafından verilen belge.

d)Kesinleşmiş kamulaştırma kararları

2- Mimari proje;

a)1/500 ölçekli umumi vaziyet planı (imar planında belirtilen bahçe mesafeleri ve yükseklik ayrıca kitle ve parsel köşesi kotları belirtilecek biçimde düzenlenecektir.)

b)1/50 ölçekli temel, bodrum ve kat planları,

c)1/50 ölçekli en az iki tam kesit

d)1/50 ölçekli cephe resimleri

3- Statik proje:

Çelik karkas binalarda çelik yapı hesabı, betonarme binalarda betonarme hesap ve 1/20, 1/50 resimleri.

Diğer binalarda, durum ve ihtiyaca göre gerekirse çatı hesabı diğer statik hesap ve resimleri.

4- a) Elektrik Tesisat Projeleri

Kuvvetli ve zayıf akım tesisat projeleri

b)Mekanik tesisat projeleri;

Sıhhi tesisat, ısıtma sistemi (kat kaloriferli, merkezi sistem, doğal gaz, jeotermal enerji, LPG, Fueloil vb), klima tesisatı, buhar tesisatı, havalandırma tesisatı, teknolojik hava ve su tesisatı, asansör tesisatı, ısı yalıtım tesisatı proje ve hesapları.

Doğal gaz uygulama bölgelerinde kalan parsellerde inşa edilecek yapılarda doğal gaz tesisatı yapılması zorunludur. Doğal gaz tesisat projeleri ilgili idare tarafından onaylanmadan inşaat ruhsatı verilmez.

Üç (3) kattan daha yüksek katlı binalarda, bir ucu bina dışında, diğer ucu çatıda olmak üzere ve merdiven mahallinden geçecek şekilde 2.1/2 inç'lik (2.5 inç) galvaniz borudan yangın tesisatı döşenecek ve bu tesisatla bağlantılı, her katta 110 mm'lik alman rekoru takılabilecek şekilde ağız bırakılacaktır.

M.4.02-

4.01 inci maddede sözü geçen belgelerin:

a)Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nca kabul veya tespit edilen çizim tanzim standartlarına uygun olması

b)Ehliyetli elemanlara tanzim ettirilmiş bulunması

c)Proje başında;

1- ARSANIN

- Yeri
- Tapu kaydı
- Pafta, ada, parsel numaraları
- Miktar
- İhtiva ettiği yapılar

2-YAPILACAK YAPININ:

- Cinsi
- Kat adedi
- Bina ve inşaat sahaları
- Tahmini bedeli
- Yapı sahibi ile projeleri tanzim eden, yapının fenni mesuliyetini alacak olan sürveyan hizmetlerini görecek olan elemanlar hakkında lüzumlu bilgileri açıkça belirten bir bilgi tablosunun bulunması gerekir.

Bunlardan:

Gerek mimari projelerin gerekse diğerlerinin (3) takım halinde düzenlenip, usulüne göre dosyalanması lazımdır.

Binanın artık ve atık su çıkışlarının kanalizasyon sistemine bağlantısı ile ilgili projesi, belediyenin ilgili dairesinin onayından geçirilir.

M.4.03- Kamuya ait yapı ve tesisler:

Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti ve kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan projeye göre ruhsat verilir.

Ancak kamu kuruluşlarınca yapılan ve yaptırılacak olan enerji, sulama, tabi kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek olmayıp, yatırımcı kamu kuruluşunca yazılı olarak belediye başkanlığına, inşaata başlandığının bildirilmesi yeterlidir.

Devletin güvenlik emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetleri'nin hareket ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara, belediyeden alınan imar durumuna göre kat nizamı, cephe hattı inşaat derinliği ve toplam inşaat m2 sine uyularak projelerin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğu ilgili belediyesine yazı ile bildirildiği taktirde, 4.02 maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.

M.404- Belediyece 4.03 maddede sözü geçenler dışında kalan yapılardan büyüklüğü veya bazı özellikleri dolayısıyla uygun görülenlerin mimari projeleri de 1/100 veya 1/200 ölçekli avan proje olarak istenebilir (tatbikat proje tekniği ile)

M.4.05-Yapı ruhsatı almış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde sonradan değişiklik yapılması istendiğinde;

a) Yapılacak değişiklik binanın bütününde ise 4.01 ve 4.03 madde de sözü geçen mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir.

Bu değişiklik yapının statik hesaplarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği taktirde 4.01 maddesinin 3. fıkrasıyla 4.03 madde gereğince istenen belgelerin gerekenlerinin değiştirilmesi lazımdır.

b) Yapılacak değişiklik, belirli bir veya birkaç kata inhisar ediyorsa belediyece sadece değiştirilmesi istenen katların planları ibraz olunur.

Gerekirse yukarıdaki (a) fıkrasında belirtildiği şekilde statik hesaplarının değişik şekli de istenebilir.

c) Bir katın belirli bir kısmında değişiklik yapılması gerektiği taktirde, sadece bir kısmının tadil planlarının belediyeye ibrazı ile iktifa olunabilir.

d) Proje üzerinde basit tashihler yapılması mümkün olan hallerde ayrıca tadilat projesi istenmez. Ve bu düzeltmeler bütün nüshalarda aynı şekilde yapılarak belediyece mühürlenip imzalanır.

GEÇİCİ MADDE: 1- İmar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tespit olunur.

İmar planlarına göre yol genişliği

6.00 mt. ye kadar olan yollarda:
Bina yüksekliği (6.80) mt. den kat adedi bodrum hariç 2' den fazla,

6.00 mt. ve daha geniş yollarda:
Bina yüksekliği (9.80) mt. den kat adedi bodrum hariç 3' den fazla,

9.50 mt ve daha geniş yollarda:
Bina yüksekliği (12.80) mt. den kat adedi bodrum hariç 4' ten fazla,

12.00 mt ve daha geniş yollarda:
Bina yüksekliği (15.80) mt. den kat adedi bodrum hariç 5' den fazla,

14.50 mt. ve daha geniş yollarda:
Bina yüksekliği (18.80) mt. den kat adedi bodrum hariç 6' dan fazla,

19.50 mt ve daha geniş yollarda
Bina yüksekliği (21.80) mt. den kat adedi bodrum hariç 7' den fazla,

olamaz.

a)İmar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup ta yapı yapılması men edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde uygulanmaz.

b)Bu maddenin uygulanmasında yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kenarı gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilmez.

GEÇİCİ MADDE 2-Bu yönetmeliğin yayım tarihinden önce imar kanununun 22. maddesine göre ruhsat talebinde bulunan ve halen işlem görmekte olan ruhsat talepleri, gerek müracaat edildiği tarihte yürürlükte olan esaslara gerekse bu yönetmelik esaslarına göre incelenerek hakkında lehte olan hüküm uygulanır.

-- o --



Kaydet

Yasa Başlıklarına Dön ...................... Sayfanın Başına Dön



Sayfa tasarım © Eylem Selen - Ekim 2000